Com juros altos, loteadoras buscam alternativas de crédito

Sem acesso aos recursos da poupança ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar as obras, o setor de loteamentos fica exposto às dificuldades de se investir com a taxa de juros atual, e busca formas de contornar o problema.

Essas empresas transformam áreas rurais em bairros, por meio de loteamentos abertos ou fechados, nos quais são responsáveis pela divisão e urbanização do espaço, com a construção de redes de água e esgoto, eletricidade e pavimentação.

Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), conta que o setor tem andado “de lado” no ano, enquanto a incorporação imobiliária do segmento econômico, puxada pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), cresce - ainda que 70% dos loteamentos sejam voltados ao público de baixa renda, lembra.

Quem compra um apartamento ou casa pelo programa, que usa recursos do FGTS, acessa uma taxa de juros mais baixa, no financiamento com a Caixa Econômica Federal (CEF).

Os loteadores, por sua vez, financiam os seus próprios clientes. Para conseguir encaixar a parcela na renda do comprador, o prazo desse financiamento cresce: segundo Portugal, já há casos de empresas que parcelam o lote em 420 meses (35 anos). “Não é nossa função ser banco”, diz, mas é a forma de viabilizar a venda, porque esse cliente não vai conseguir uma linha de crédito imobiliário.

Os bancos não podem direcionar recursos da poupança, que faz parte do “funding” do crédito imobiliário, para a compra de lotes. Já existem bancos que financiam o comprador, afirma Portugal.

Nos últimos 12 meses até junho, foram lançados 123,2 mil lotes entre abertos e fechados, de acordo com levantamento da Aelo e da consultoria Brain, queda de 4,1% sobre o mesmo período anterior. É também recuo de 5,6% sobre o pico dos últimos 5 anos, em 2022.

Já as vendas subiram 10,5% de julho de 2024 a junho de 2025, para 151,4 mil lotes. O pico foi em junho de 2021, com 162,2 mil lotes comercializados em 12 meses.

Uma alternativa para obter capital para as obras - e para os compradores - é emitir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No entanto, Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, analisa que é uma opção “restrita”. “O custo é alto e exige governança, que boa parte das loteadoras, sobretudo as regionais, ainda não têm”.

A Lote5, que faz empreendimentos no interior de São Paulo, tem dado preferência por CRIs de recebíveis performados, de lotes já entregues, enquanto usa recursos próprios e do pagamento dos clientes para financiar as obras. “É o momento bom de fazer um CRI e capturar seu lucro a valor presente, de uma só vez”, explica o sócio Ricardo Setton. Essa também é a preferência da loteadora Brasil Terrenos, conta o vice-presidente Alexandre Pereira. A empresa atua em 17 Estados. Ele analisa que as loteadoras sempre tiveram que lidar com “funding” mais caro, por serem consideradas “um caso de risco” pelo mercado financeiro.

A Brasil Terrenos captou R$ 700 milhões em um CRI, em setembro. De acordo com Pereira, o objetivo é manter o caixa forte em 2026 e “colher alguma oportunidade”, além de lastrear o crescimento esperado para os próximos dois anos e meio, quando planeja subir o volume anual de lançamentos de 10 mil para 15 mil lotes.

Tanto a Lote5 quanto a Brasil Terrenos afirmam que o mercado segue com boa demanda para os lotes. Para Portugal, o momento é de ser “mais conservador” e escolher muito bem as praças onde atuar, até que os juros estejam em patamar “mais adequado”.

Outra alternativa para financiar os projetos é se associar a uma empresa que faça casas. Ao vender o lote juntamente com a residência que será construída ali, o cliente da loteadora consegue acessar o crédito imobiliário tradicional, inclusive via MCMV. Assim, a incorporadora deixa de ter que financiar o comprador e recebe o recurso do banco que operar o crédito.

É uma oportunidade para as empresas de construção industrializada, que não possuem terrenos próprios, mas têm fábricas de casas. “Para nós, é um oceano azul de onde atuar”, afirma Daniel Gispert, presidente da SteelCorp, que faz casas em aço. Parte da meta de produção da empresa para 2026, de 800 unidades ao mês, já considera a demanda das loteadoras, que “estão preocupadas em como potencializar o lote”, que teria “deixado de ser bom negócio”.

A Tecverde, especializada em residências industrializadas feitas em madeira, também está de olho no filão. “Vamos começar a nos aproximar de loteadores, entendemos que a tecnologia industrializada é capaz de oferecer uma solução para eles”, diz Ronaldo Passeri, CEO da companhia. O interesse está, especialmente, em loteadores que tenham terrenos em estoque. Oferecer essas áreas já com a casa poderia facilitar a venda. “É uma relação muito próspera para os dois lados”, afirma Luiza Treiger, diretora comercial da Tecverde.

Setton afirma que a Lote5 já foi procurada para parcerias, mas que, por ora, declinou.

Já a Brasil Terrenos está estudando oportunidades, diz Pereira, e faz pesquisa com os clientes para ver qual método construtivo é mais aceito. Ele prevê que parcerias como essa serão comuns, ao menos em parte dos projetos. O que impede um uso maior é o baixo alcance geográfico das empresas do setor, afirma. “Elas ainda estão muito focadas no Sudeste, não conseguem abraçar o Brasil como um todo”.

Portugal, que é dono da loteadora GP Desenvolvimento Urbano, já abraçou o modelo há dois anos. “É a única forma de podermos acessar o crédito imobiliário mais barato para o consumidor final”, afirma. Ele lembra que essa solução só se tornou possível a partir de 2022, quando a Lei de Incorporação passou a incluir casas isoladas ou geminadas, mesmo que elas não formem um condomínio.

Há um entrave de renda, porém. A casa pré-fabricada é mais aceita pelas classes média e baixa. “O cliente de média-alta [e alta renda] quer construir ele mesmo”, diz.