Nova regra de crédito financia imóvel de até R$ 2,25 milhões a 12% ao ano

O novo modelo de financiamento imobiliário lançado pelo governo nesta sexta-feira (10) altera as regras de direcionamento do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e amplia o limite dos imóveis que podem ser financiados com juros subsidiados. O objetivo das mudanças é tornar o uso dos recursos da poupança mais eficiente e ampliar a oferta de crédito imobiliário no país, incluindo para a classe média.

O que aconteceu

Novas regras para uso da poupança no financiamento imobiliário. As novas regras viabilizam mais recursos para financiamento habitacional com foco nas operações realizadas dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que têm juros subsidiados, neste ano, de até 12% ao ano, para ampliar o acesso ao programa da classe média. O valor máximo dos imóveis financiados subirá de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, enquanto o percentual do crédito concedido aumenta de 70% para 80%.

Saques da poupança. O objetivo do governo com as novas regras é aumentar a oferta de recursos para atender a busca por financiamento no setor imobiliário. A poupança, historicamente a principal fonte desse crédito, tem sofrido resgates nos últimos anos. Dados do BC mostram que a poupança caminha para o quinto ano consecutivo com mais saques do que depósitos. Apenas neste ano, o saldo negativo supera R$ 78,5 bilhões.

Novo papel da poupança. Pelas novas regras, que entrarão em vigor de forma gradual até 2027, o dinheiro na poupança será usado como referência, para definir quanto uma instituição financeira deve direcionar para o crédito imobiliário. Quanto mais dinheiro um banco tiver captado na caderneta, mais poderá oferecer em outras linhas de financiamento.

Participação em queda da poupança. Por causa dos resgates, a caderneta tem perdido espaço como fonte de financiamento do setor imobiliário. A caderneta, que já representou 70% dos recursos desse setor há meia década, responde atualmente por 32% do funding do setor, segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), cedendo espaço para os títulos financeiros, como LCIs e CRIs, que somam 28% dos recursos e para o FGTS, com 27%.

Novos tetos para Minha Casa Minha Vida. Os valores máximos que podem ser financiados com recursos do SFH Sistema Financeiro Habitacional), que permite o uso de recursos do FGTS e tem juros subsidiados, atualmente em 12% ao ano. Imóveis com valor de até R$ 2,25 milhões poderão ser adquiridos com utilização dessas linhas de crédito. Antes, o valor máximo era de R$ 1,5 milhão.

Financiamento para classe média. As novas regras ampliam o acesso ao crédito imobiliário das pessoas com renda familiar entre R$ 12 mil e R$ 20 mil mensais. As famílias beneficiadas estão de fora das atuais faixas do Minha Casa, Minha Vida, que limita as concessões aos rendimentos de até R$ 12 mil.

Bancos terão mais recursos para emprestar. Modelo atual direciona 65% dos recursos captados pela poupança para os financiamentos imobiliários. Do restante, o BC (Banco Central) recolhe 20% do montante na forma de depósitos compulsórios, e os bancos podem usar livremente 15% dos recursos para outros tipos de operações. Do total, volta a valer a norma de que 80% do valor do imóvel total seja financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Nova regra reduz para 15% o volume retido dos bancos que oferecem crédito imobiliário. O corte de 5 pontos percentuais do compulsório terá uma fase de testes até o final do ano que vem. O novo modelo de financiamento imobiliário passa a ser efetivamente aplicado a partir de 2027.

Recursos na poupança passa a ser referência para empréstimos imobiliários. Após um período de transição, o direcionamento obrigatório de 65% dos depósitos da poupança acabará e os depósitos compulsórios no Banco Central referentes a esse tipo de aplicação também. O total dos recursos depositados na caderneta passará a ser a referência para o volume de dinheiro que os bancos devem destinar ao crédito habitacional, incluindo as modalidades do SFH e do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Estímulo para direcionar recursos ao setor imobiliário. Quando estiver plenamente implementado o novo modelo, a partir de janeiro de 2027, se uma instituição captar no mercado R$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período predeterminado. Mas, para isso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos pelas regras do SFH, que têm juros limitados a 12% ao ano.

Mais recursos para setor imobiliário. Segundo o Banco Central, o novo modelo de financiamento de crédito imobiliário disponibiliza R$ 52,4 bilhões a mais para financiamento habitacional em relação ao modelo atual. Desse total, R$ 36,9 bilhões de forma imediata.

Técnicos explicaram a atratividade de mudanças. Guilherme Mello, secretário de política econômica da Fazenda, afirma que a novidade vai aumentar o crédito imobiliário. "É uma forma de maximizar a utilização de um recurso que hoje tá cada vez mais escasso e que vai viabilizar mais crédito imobiliário, mais construção, mais emprego, mais desenvolvimento e menos déficit habitacional no nosso país", destacou.

Transição será gradual. O novo modelo deverá ter plena vigência a partir de janeiro de 2027. Até lá, fica valendo o direcionamento obrigatório de 65% dos recursos captados na poupança para operações de crédito habitacional. Dos 35% restantes, pelas regras atuais, 20% são recolhidos ao Banco Central a título de depósito compulsório e 15% vão para operações livres. Durante a transição, o volume dos compulsórios será reduzido para 15% e os 5% serão aplicados no novo regime.

Proposta estabelece "transformação estrutural na economia", diz presidente do BC. Consultado para o desenvolvimento da proposta, Gabriel Galípolo avalia que a medida é essencial para garantir a estabilidade na concessão do crédito imobiliário. "Ao liberar esses recursos da poupança para investir em ativos que são mais líquidos e usar recursos de mercado para financiar o imobiliário, a gente também endereça essa questão", afirmou ao prever a possibilidade de controlar a inflação e reduzir os juros a partir das novas regras.

Fernando Haddad ressaltou o trabalho conjunto do governo com o Banco Central. O ministro da Fazenda disse que a iniciativa contou ainda com o apoio do Ministério do Planejamento para desenhar um novo marco do "ciclo de reformas de crédito sem precedentes". Ele afirma que a fase de testes vai levar a um período com melhores condições monetárias e juros menores. "Estamos usando este ano para usar o dinheiro desse novo modelo em uma modelagem que vai garantir crédito barato com dinheiro novo e vai nos permitir testar os parâmetros estabelecidos.".