Incorporadoras recorrem a fundos para reduzir estoque e aliviar balanços

O estoque de imóveis novos de médio e alto padrão na cidade de São Paulo passou de R$ 50 bilhões e levou as incorporadoras a buscar novas saídas para evitar pressão sobre seus balanços. Para o mercado financeiro, o cenário abriu uma nova frente de negócios.

O tamanho do estoque

Segundo o Secovi-SP, a oferta de imóveis novos de médio e alto padrão na capital cresceu 27% entre agosto de 2025 e agosto de 2026. São 38,9 mil unidades à venda, que somam R$ 53,4 bilhões. O tempo necessário para escoar esse estoque, sem novos lançamentos, quase dobrou desde o fim de 2024, passando de 7 para 13 meses.

Fundos que compram estoque

A assessoria de investimentos BM Partners está estruturando um fundo de pelo menos R$ 300 milhões para comprar estoque de alto padrão em cidades do Sudeste e do Sul. A proposta é oferecer tempo às incorporadoras com bons projetos em um mercado com excesso de oferta. O fundo compra até 30% das unidades com desconto, e a incorporadora segue responsável pela venda, com prazo de até seis meses após a entrega. Se não vender, o fundo fica com os imóveis.

Segundo os gestores, a operação deve ser registrada como venda realizada, e não como dívida. Eles ressaltam que é preciso separar o estoque parado pelo momento de mercado daquele resultante de projetos mal planejados.

Compra e recompra ou venda com desconto

Para projetos que só precisam de fôlego, existem operações de compra e recompra, que funcionam como crédito com taxa definida, mas costumam aparecer como dívida no balanço. Quando o problema está no próprio produto, gestores avaliam que pode ser melhor vender rápido, mesmo com descontos elevados, para empresas especializadas em ativos estressados.

Fundos próprios de estoque

Outra alternativa é transformar o estoque em um fundo e oferecê-lo ao mercado. A Patrimar fez isso em setembro com R$ 240 milhões em imóveis prontos ou a serem entregues no ano. A empresa recebeu R$ 217 milhões, manteve 19,5% do fundo e reduziu o estoque do balanço. Em troca, abriu mão de preço: sua margem bruta caiu de 22,4% para 12,3% no segundo trimestre.

Por que isso importa

Ganhar tempo para vender evita descontos agressivos ao consumidor e a percepção de desvalorização, que pode gerar insatisfação de quem já comprou e aumentar distratos. Com cancelamentos de vendas em alta pela perda de poder de compra, essas operações dão liquidez às unidades que voltam ao estoque. Para as incorporadoras, o momento reforça a importância de acompanhar de perto estoque, velocidade de vendas e impacto de cada alternativa no balanço.

Conteúdo adaptado pela equipe OBRASS.