Zoneamento, habitação social e distrato concentram riscos jurídicos do setor, apontam advogados no Secovi-SP

Decisões judiciais que podem afetar o licenciamento em São Paulo, a produção de habitação social e os contratos imobiliários foram tema do último painel do Seminário Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, em 26 de outubro. Participaram os advogados Marcelo Terra (Duarte Garcia, Serra Netto e Terra) e Olivar Vitale (VBD Advogados).

Zoneamento: qual mapa vale

Em agosto, o Órgão Especial do TJ-SP declarou constitucional a revisão da Lei de Zoneamento de janeiro de 2024 e inconstitucional a lei de julho de 2024, que tentava corrigi-la, por falta de audiências públicas e estudos técnicos. Pela modulação, a decisão vale desde 5 de outubro, preservando os pedidos protocolados até essa data.

Há divergência sobre a aplicação: desde 6 de outubro, a prefeitura só aceita protocolos com base no mapa de janeiro, enquanto os advogados entendem que, pela decisão anterior do STF, as duas leis valeriam até o fim do processo. As diferenças entre os mapas são pontuais, mas relevantes, com terrenos que ganharam potencial construtivo maior. Para os especialistas, a validação da lei de janeiro preserva cerca de 98% do cenário, mas a incerteza continua enquanto houver recursos.

Habitação de interesse social

A produção privada de HIS e HMP, incentivada desde 2014, está sob fiscalização intensa do Ministério Público. Mais de mil empreendimentos já foram notificados, e cada incorporador precisa comprovar a destinação das unidades. Duas ações civis públicas questionam a política e a fiscalização da prefeitura, uma delas com pedido de suspensão do programa, o que pode afetar o licenciamento de empreendimentos com essas unidades. A venda de unidades a investidores para locação também está em disputa.

Distrato no STJ

O STJ afetou três temas repetitivos sobre distrato, cujas teses valerão para todo o país: retenção em contratos de lotes após a Lei do Distrato, contratos anteriores à lei e a retenção de até 50% em incorporações com patrimônio de afetação. O Secovi-SP pedirá para participar como amicus curiae. Os advogados lembraram que, na crise de 2014 e 2015, cerca de 41% dos contratos chegaram a ser rompidos antes do habite-se.

Outros pontos de atenção

O painel também tratou da penhora de imóveis alienados fiduciariamente por dívidas de condomínio e da execução da alienação fiduciária na venda direta pelo incorporador, com alerta para a prática de adiar o registro da garantia.

Para incorporadoras e construtoras, o cenário reforça a importância de acompanhar a legislação urbanística antes de protocolar projetos, documentar a destinação de unidades de habitação social e manter contratos e garantias devidamente registrados.

Conteúdo adaptado pela equipe OBRASS.