Seminário Jurídico do Secovi-SP alerta para indefinições da reforma tributária

A cerca de dois meses de a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) substituir o PIS e a Cofins, as empresas do setor imobiliário ainda não estão preparadas, e parte das regras necessárias para aplicar os novos tributos não foi definida. O alerta foi feito no Seminário Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, realizado em 26 de outubro.

A reforma já chegou

O painel reuniu os advogados Rodrigo Dias (VBD Advogados) e Ricardo Lacaz (Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri), com foco nas Leis Complementares 214/2025 e 227/2026. A CBS entra em vigor em 2027, e a substituição do ICMS e do ISS pelo IBS começa em 2029. Quando a plateia foi questionada sobre quem se sentia preparado, ninguém levantou a mão. Um eventual adiamento só ocorreria com a aprovação de nova emenda constitucional até o fim do ano.

Contratos e notas fiscais

As novas regras de nota fiscal mudam o momento em que o tributo é devido em operações como venda, locação, administração e intermediação de imóveis, o que exigirá revisão de contratos. Secovi-SP, CBIC, Abrainc e SindusCon-SP enviaram ao governo mais de 50 pedidos de ajuste no regulamento.

Transição e créditos

Imóveis vendidos até o fim de 2026 com parcelas a receber em 2027 terão de migrar para a CBS e o IBS. Como os novos tributos são cobrados por fora do preço, contratos já assinados podem precisar ser alterados, e o regime de transição impede o aproveitamento de créditos, o que pode encarecer a obra.

Preço com tributo destacado

Com a reforma, a nota trará o valor do imóvel e, separadamente, CBS e IBS, com descontos como o redutor de ajuste. Ainda não está definido se os bancos vão financiar a parcela do tributo. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) também não está pronto, e empresas de software estimam de quatro a oito meses para adaptar sistemas após a definição das regras.

Impactos já aparecem

Para os advogados, os efeitos já são sentidos em renegociações contratuais, na precificação dos empreendimentos e nos percentuais de permuta. A convivência entre dois regimes até 2033 deve gerar muitas disputas judiciais. O painel tratou ainda dos efeitos sobre SCPs, CRIs e fundos imobiliários na captação de recursos.

O que fazer agora

A recomendação é revisar desde já contratos, orçamentos, preços de fornecedores, sistemas e estudos de viabilidade. Para construtoras, isso inclui reavaliar o custo das obras que atravessam a transição e o impacto da falta de créditos tributários sobre o orçamento.

Conteúdo adaptado pela equipe OBRASS.